Wissenswertes für Verkäufer

Inhaltsverzeichnis

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Vor dem Verkauf

Am Anfang gilt es, sich in die möglichen Käufer:innen hineinzuversetzen. Warum ist das ein wichtiger Schritt? Ist es ein Haus, an dem eine Grossfamilie Interesse hätte? Ist Ihre Immobilie eine Ferienwohnung an einem beliebten Ort? Oder verkaufen Sie ein Stadthaus, ideal für eine Kombination aus Arbeiten und Wohnen? Wer sind Ihre potenziellen Interessent:innen und worauf legen diese Wert?

Und somit treffen Sie eine wichtige Entscheidung, die solche Themen entscheidend bestimmen und beeinflussen wird wie die:

  • Preisfindung
  • Vermarktung
  • Vorbereitung

Folgende Fragen werden Sie ebenfalls unterstützen, den Verkauf perfekt zu planen und zu koordinieren:

  • Gibt es einen optimalen Verkaufszeitpunkt?
  • Rentiert sich eine Investition in Sanierungs- oder Renovationsmassnahmen?
  • Lohnen sich Schönheitsreparaturen?
  • Sollte die Immobilie möbliert oder unmöbliert verkauft werden?
  • Steht nach dem Verkauf der Kauf einer anderen Immobilie an?
  • Was macht meine Immobilie interessant für Käufer?
  • Welche Schwachstellen gibt es und wie gehe ich damit um?
  • Wie sieht es steuerlich aus, werden Steuern anfallen?
  • Wer richtet das Haus für die Fotos her und wer macht die Bilder?
  • Wer bereitet die Unterlagen (Fotos, Grundriss) optisch hochwertig und gut lesbar auf?

Sie sehen – die Vorbereitung auf den Immobilienverkauf ist die Grundlage für den Verkaufserfolg. Es gehört dazu, Ihre Immobilie sehr gut zu kennen. Vom Grundriss über die Modernisierungsbelege bis hin zur Energieeffizienz. Interessenten werden Ihnen viele Fragen stellen. Und wenn Fragen kommen, sollten Sie die Antwort bereit haben. Denn auch für die Käufer:innen ist ein Immobilienkauf eine wichtige und grosse Angelegenheit, bei der Vertrauen die Basis für alle weiteren Entscheidungen bildet.

Checkliste zum Immobilienverkauf: Benötigte Dokumente

Die Liste ist ein Anhaltspunkt für Ihre Planung (Irrtümer und Änderungen vorbehalten).

Beim Immobilienverkauf benötigte Dokumente:

  • Grundbuchauszug
  • Privatrechtliche Vereinbarungen, Baureglement und Zonenplan
  • Katasterplan
  • Externe Liegenschaftsschätzung
  • Nettowohnflächenberechnung
  • Gebäudepläne wie Grundrisse, Fassaden – im Massstab 1:100
  • Baubewilligung, Baubeschrieb, Baurechtsvertrag
  • Verkaufsdokumentation
  • Gebäudeversicherungsausweis der Versicherungsgesellschaft
  • Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation
  • Energienachweis (GEAK) und weitere Informationen zum Gebäude
  • Ggf. Sanierungsnachweise
  • Eigentümermietwert/ Mieterspiegel
  • Finanzierungsangaben
  • Fotoaufnahmen innen und aussen
  • Aktuelle amtliche Schätzung
  • Energieausweis

Beim Verkauf von Stockwerkeigentum benötigte Dokumente:

  • Begründung inkl. Begründungspläne
  • Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
  • Stockwerkeigentumsbegründungs-Vertrag
  • Bei Stockwerkeigentum im Baurecht: Nebenkostenabrechnungen inkl. ausgewiesenem Baurechtzins
  • Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung
  • Wohnfläche der Gesamtliegenschaft
  • Nebenkostenabrechnung

Grundstückgewinnsteuer

Als Besitzer einer Immobilie in der Schweiz muss beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer nicht vergessen werden, denn der Kanton möchte am Gewinn teilhaben. Die Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer ist jedoch kantonsabhängig und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wie die Grundstückgewinnsteuer genau berechnet wird und was dabei alles zu beachten ist, zeigt wir Ihnen gerne auf.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer der Schweiz ist eine Objektsteuer. Die Einkommens- und Vermögenssteuern sind im Gegensatz Subjektsteuern. Als Bemessungsgrundlage dient der Gewinn durch den Verkauf einer Immobilie, berechnet aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagewert. Gewinne liegen vor, wenn der Verkaufserlös über dem damals vom Besitzer bezahlten Kaufpreis liegt. Der Gewinn ergibt sich demnach aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Auf diesen Gewinn fällt in der Schweiz die Grundstückgewinnsteuer an.

Gesetzliche Grundlage: Was gilt?

Macht ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, dann muss er diesen nach Art. 12 StHG versteuern. In Art. 655 ZGB ist geregelt, was als Grundstück zählt und somit der Grundstückgewinnsteuer unterliegt:

  • Liegenschaften
  • Selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind
  • Bergwerke
  • Miteigentum an Grundstücken

Dies gilt für Immobilien im Privatvermögen und je nach Kanton auch bei solchen im Geschäftsvermögen. Damit zielt die Grundstückgewinnsteuer also auf die Wertvermehrung bei Immobilien ab. Art. 2 des Bundesgesetztes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden schreibt den Kantonen vor, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben. Die Grundzüge dieser Steuer sind in Art. 12 StHG festgelegt.

Wann ist die Grundstückgewinnsteuer fällig?

Die Grundstückgewinnsteuer ist beim Zeitpunkt des Verkaufs einer Liegenschaft fällig. Voraussetzung für zivilrechtliche Verkaufsabschlüsse ist das Vorliegen eines Kaufvertrags (bzw. eines Testaments oder ähnliches) und die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Mit dem Tag der Eintragung ins Grundbuch wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Wenn mehrere Personen als Eigentümer eingetragen sind, haften sie solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer. Kann eine Person nicht zahlen, müssen demnach die anderen Eigentümer für die Grundstückgewinnsteuer aufkommen. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, kann die Steuerbehörde ihr gesetzliches Pfandrecht am Grundstück einlösen. Kommt der Verkäufer seiner Steuerpflicht nicht nach, haftet der Käufer.

Wer muss die Grundstückgewinnsteuer zahlen?

Steuerpflichtig ist stets der zivilrechtliche Eigentümer der Immobilie, dessen Namen im Grundbuch eingetragen ist. Als Verkäufer kann unter Umständen auch eine Person infrage kommen, die Verfügungsgewalt über das Grundstück besitzt. Erhoben wird die Grundstückgewinnsteuer vom Kanton oder der Gemeinde.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die zwei wichtigsten Faktoren zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sind der Verkaufserlös und die Besitzdauer. Desto länger die Immobilie im Eigenbesitz war, desto weniger Grundstückgewinnsteuer muss bezahlt werden. Vom Verkaufsgewinn können aber Anlagekosten abgezogen werden.

Zu versteuernder Gewinn = Verkaufserlös – Anlagekosten

Die Anlagekosten bestehen grundsätzlich aus:

  • Erwerbspreis
  • Mit dem Kauf verbundenen Aufwendungen wie Notariats- und Grundbuchgebühren
  • Wertvermehrenden Investitionen (Kosten, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern) wie z.B. die Errichtung eines Anbaus, Umbauten oder Erschliessungskosten
  • Vermittlungskosten (z.B. Maklerprovision)
  • Bewilligungsgebühren
  • Anwaltskosten
  • Weitere Kosten, die mit dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen (z.B. Vorfallentschädigung bei frühzeitigem Austritt aus dem Hypothekarvertrag)

Schätzmethoden für Immobilien – Berechnung des Immobilienwerts

Es sind unterschiedliche Faktoren für die korrekte und nachhaltige Bewertung einer Liegenschaft wichtig. Sie reichen von der Wahl des richtigen Schätzverfahrens mit den passenden Messinstrumenten bis zur Kenntnis von diversen Einflüssen, die den Preis und Wert einer Liegenschaft beeinträchtigen können.

Die häufigste Frage von Immobilienbesitzer ist: Welchen Wert hat meine Immobilie? Am Anfang eines jeden erfolgreichen Hausverkaufs steht daher die professionelle Immobilienbewertung. Mithilfe einer fachmännischen Schätzung gelangt man zu einem realistischen Angebotspreis, der die Lage, den Zustand und weitere Merkmale der Immobilie real und objektiv widerspiegelt. Doch mit welcher Methode kommt man zum Marktwert? Und welche Faktoren beeinflussen den Preis?

Wie lässt sich der Wert einer Immobilie schätzen?

Es kommen zwei verschiedene Möglichkeiten infrage: Die Online-Bewertung mit der hedonischen Methode und die Expertenschätzung durch einen Fachmann vor Ort.

Das hedonische Preismodell stützt sich auf eine Datenbank, die Transaktionen vieler effektiv erfolgter Verkäufe enthält. Bei dieser statistisch fundierten Vergleichswertmethode bestimmen rund 20 objektspezifische Merkmale (darunter die Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand und Zimmeranzahl) sowie 50 lagespezifische Kriterien den Wert der Liegenschaft. Durch den Vergleich mit den Transaktionspreisen für ähnliche Objekte gelangt das hedonische Modell bei Standardimmobilien zu einem präzisen Ergebnis. Banken nutzen bei der Vergabe von Hypotheken für Wohneigentum die hedonische Schätzung aufgrund ihrer Genauigkeit als Hauptmethode. Der Vorteil dieser Methode besteht darin, dass sie weniger aufwendig und kostengünstiger ist. Nachteilig wirkt sich aus, dass bei Liegenschaften mit speziellen Eigenschaften (dazu zählen Luxusimmobilien, Liebhaberobjekte, sehr alte Häuser und Liegenschaften mit grösserem Landanteil) eine höhere Schätzunsicherheit besteht.

Einen anderen Ansatz verfolgt die Schätzung durch einen Experten, der die Immobilie besichtigt und relevante Unterlagen (wie das Grundbuch und den Kataster) studiert. In seine Bewertung lässt der Immobiliengutachter die Bausubstanz, den Zustand der Liegenschaft sowie die Energieeffizienz und eine Reihe weiterer Eigenschaften einfliessen.

Welche Schätzverfahren werden eingesetzt?

Mithilfe von Computermodellen bewertet die Immobilie auf der Grundlage von Transaktionsdaten. Über den grössten Datenpool verfügt hier das IAZI-Modell. Geeignet ist diese Methode für Einfamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser (mit einem Gewerbeanteil von maximal 30 Prozent), für die ausreichend vergleichbare Objekte am örtlichen Immobilienmarkt vorhanden sind.

Auf Basis der Mieterträge (entspricht den erzielbaren Mieteinnahmen pro Jahr dividiert durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz). Zur Anwendung kommt diese Methode bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Objekten, die dauerhaft Mieterträge generieren.

Durch Ermittlung des Landwerts plus des Zeitbauwerts (Baukosten inklusive Bauneben- und Umgebungskosten abzüglich der Altersentwertung). Diese Methode empfiehlt sich grundsätzlich für alle nicht ertragsorientierten Objektarten.

Ist ein international anerkanntes Verfahren, das eine Alternative zur Ertragswertmethode darstellt. Bei der Barwertmethode werden zukünftige Geldströme diskontiert, um den Kapitalwert der Immobilie zu bestimmen. Angewendet wird dieses Verfahren für Renditeimmobilien.

Schätzmethoden für Immobilien – Berechnung des Immobilienwerts

Eine Immobilie verkaufen bedeutet viel Aufwand und ist mit zahlreichen Terminen und eine Menge Papierkram verbunden. Wir zeigen Ihnen, wie lange Sie für den Verkaufsprozess einrechnen sollten und welche Faktoren eine entscheidende Rolle spielen.

Wie viel Aufwand beansprucht der Verkauf einer Immobilie?

Beim Verkauf einer Immobilie entsteht viel Aufwand. Zum einen nimmt der Prozess viel Zeit in Anspruch. Der Preis der Immobilie muss geschätzt und ein ansprechendes Verkaufsdossier zusammengestellt werden. Sind Interessent:innen gefunden, folgen zeitintensive Besichtigungen und Preisverhandlungen.

Dieser Prozess fordert nicht nur Zeit, sondern auch juristische und fachliche Kompetenz. So sind beim Zusammenstellen des Verkaufsdossiers und der Preisschätzung Erfahrung und Verständnis für den Immobilienmarkt gefragt. Bei der Aufsetzung des Verkaufsvertrages hilft juristisches Grundverständnis, um Gebühren, Grundstückgewinnsteuer und Versicherungen korrekt und fair zu regeln.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in der Regel?

Der Prozess von der Verkaufsstrategie bis zum Verkaufsabschluss dauert durchschnittlich sechs Monate. Je nach Objekt kann sich die Dauer aber mehr als verdoppeln oder auch halbieren. Wie lange sich der Verkaufsprozess hinzieht, hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab:

  • Vor der Ausschreibung

    Entscheidend ist, in welchem Zustand die Immobilie ist. Weist sie keine Mängel auf, kann ihr Preis sehr schnell geschätzt werden. Eine Schätzung lässt sich in der Regel innerhalb ein bis zwei Wochen vereinbaren. Weist die Immobilie Mängel auf, sollten diese zuerst behoben werden. Erst danach macht es Sinn, den Verkaufspreis zu schätzen. Je nach Renovations- und Sanierungsbedarf kann sich der Verkaufsprozesses bis zu einem Jahr hinauszögern.

  • Einen Käufer finden

    Ist die Immobilie im gewünschten Zustand, sollten Sie ein Verkaufsdossier erstellen. Als Laie muss dafür mit einem Aufwand von bis zu fünf Arbeitstagen gerechnet werden. Ist die Immobilie einmal ausgeschrieben, heisst es abwarten. Durchschnittlich dauert die Ausschreibungszeit für eine Immobilie drei Monate. Diese Dauer kann aber variieren und hängt unter anderem von der Region und von den Interessent:innen ab. Hinzu kommen schätzungsweise rund 60 Stunden für Besichtigungen und Preisverhandlungen. Alles in allem ergibt sich ein Aufwand von drei bis vier Monaten.

  • Verkaufsabwicklung

    Ist ein Käufer gefunden, wird abschliessend ein Kaufvertrag erstellt und öffentlich beurkundet sowie bei der Bank ein Zahlungsversprechen eingeholt. Um all das zusammenzutragen, sollte nochmals rund ein Monat eingerechnet werden.